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龙8手机官方网站下载安装房应按正常销售确认收入

11月13日,《中国税务报》B3版刊发了一篇题为《确定龙8手机官方网站下载安装房视同销售收入:找准价格确认的参照年度是关键》的文章,文中提到,房地产企业提供龙8手机官方网站下载安装房,应按签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》当年的参考价格,确认视同销售收入★☆♀◆◇。笔者同意该文关于价格参照年度的结论,但对于龙8手机官方网站下载安装安置房应按视同销售确认收入的观点,笔者认为还有待商榷★☆♀◆◇。

龙8手机官方网站下载安装安置房在税务处理时,是做正常销售还是视同销售,是房地产行业热议的焦点问题之一★☆♀◆◇。正常销售价格是签订房屋征收补偿安置协议时的龙8手机官方网站下载安装安置房评估价格,而视同销售价格一般认为应按照交房时的同期同类市场价格确定★☆♀◆◇。由于龙8手机官方网站下载安装安置房的建设往往需要两三年甚至更长时间,房价处于上涨趋势时,按照两种不同的价格确定方法,税款差异可能动辄上千万元,很有必要“较真”一下★☆♀◆◇。在税收实践中,将龙8手机官方网站下载安装房按照视同销售处理有一定的实践基础,但并不意味着这是正确的★☆♀◆◇。笔者认为,将龙8手机官方网站下载安装房按照正常销售处理更合乎税法的规定★☆♀◆◇。

概念:什么是龙8手机官方网站下载安装安置房?

2011年1月19日发布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)第四条规定,市◀ ◁ ☀ ☁ 、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作★☆♀◆◇。地方政府作为拆迁房屋的征收与补偿主体,可以委托评估机构对被征收房屋的价值进行评估,房屋征收部门与被征收人以此确定被征收房屋价值的补偿金额★☆♀◆◇。在此基础上,政府与被征收人签订房屋征收补偿安置协议,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换★☆♀◆◇。对于选择房屋产权调换的,地方政府应当提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算◀ ◁ ☀ ☁ 、结清被征收房屋与产权调换房屋之间的差价★☆♀◆◇。用于产权调换的房屋,即为俗称的龙8手机官方网站下载安装安置房◀ ◁ ☀ ☁ 、龙8手机官方网站下载安装房★☆♀◆◇。

分析:龙8手机官方网站下载安装房应属于正常销售

对房地产企业来说,提供龙8手机官方网站下载安装安置房并取得收益,究竟属于正常销售还是按视同销售?笔者认为,应该属于正常销售的范畴★☆♀◆◇。

在现行税收法律法规中,增值税◀ ◁ ☀ ☁ 、土地增值税和企业所得税层面,对视同销售的规则,主要是针对属于应税行为的无偿转移或没有销售对价的业务,这类业务在会计上不做收入处理,为了避免国家税收利益的损失,需要用一个统一的视同销售征税规则来予以规范★☆♀◆◇。而对于龙8手机官方网站下载安装安置房的对价,政府与被征收人签订房屋征收补偿安置协议中已经进行了约定,也就无须再视同销售来进行税务处理★☆♀◆◇。

同时,作为目前依然有效的文件,《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函〔2007〕768号,以下简称“768号文件”)规定:“关于拆迁补偿住房取得方式问题,房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换★☆♀◆◇。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相应的经济利益,根据现行营业税有关规定,应按‘销售不动产’税目缴纳营业税★☆♀◆◇。”

768号文件尽管属于营业税时期的政策,但目前依然有效,且对我们理解业务实质很有指导意义——开发商的产权置换行为,是房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被征收人,并获得了相应的经济利益,应按照正常销售进行后续税务处理,而不是按照视同销售来处理★☆♀◆◇。

区分回购方式确认土地成本

实务中,政府一般会委托房地产开发商建造安置房,由政府进行回购,再将开发商开发产品无偿转移给被征收人★☆♀◆◇。政府回购的对价一般有两种方式,一是土地出让金全额方式,即在通过招拍挂方式收到土地出让金时,拿出一定的比例支付给开发商,作为开发商销售龙8手机官方网站下载安装安置房的对价;二是土地出让金差额方式,即在通过招拍挂方式收取土地出让金时,减除需要安置被征收人产权置换部分的评估价格,在土地出让合同或补充协议中,约定由开发商配建龙8手机官方网站下载安装房的面积及龙8手机官方网站下载安装房的评估价格,并由开发商与龙8手机官方网站下载安装户另行签订龙8手机官方网站下载安装房产权调换协议及商品房预售合同★☆♀◆◇。

土地出让金全额方式下,房地产开发商应确认的土地成本,就是土地招拍挂的成交价格;土地出让金差额方式下的土地成本,则为其缴纳的土地出让金加上龙8手机官方网站下载安装安置房的评估价格★☆♀◆◇。

举例来说,假设甲房地产公司通过招拍挂方式取得一块土地,土地出让金4000万元,土地出让合同补充协议中约定,由甲公司配建龙8手机官方网站下载安装安置房1万平方米,并无偿转移给被征收人★☆♀◆◇。政府与被征收人之间签订的拆迁安置协议中约定,龙8手机官方网站下载安装房的价格为每平方米2000元,交房当年的同类房屋市场价格为每平方米3000元★☆♀◆◇。甲公司在税务上确认的土地成本,应为其缴纳的土地出让金与龙8手机官方网站下载安装安置房的对价合计金额,即4000+1×2000=6000(万元),账务处理上应借记“开发成本—土地成本”4000万元,借记“开发成本—土地征用及迁移补偿费”2000万元,同时确认龙8手机官方网站下载安装安置房的销售收入2000万元★☆♀◆◇。

假设甲房地产公司通过招拍挂方式取得一块土地,土地出让金6000万元,土地出让合同补充协议中约定,由甲公司配建龙8手机官方网站下载安装安置房1万平方米,政府返还开发商土地出让金2000万元用于回购安置房,交房当年的同类房屋市场价格每平方米3000元★☆♀◆◇。甲公司在税务上确认的土地成本,应为其缴纳的土地出让金6000万元,账务处理上应借记“开发成本—土地成本”6000万元,同时确认龙8手机官方网站下载安装安置房的销售收入2000万元★☆♀◆◇。

实务中,有一种观点认为,政府回购价格属于价格明显偏低,且无正当理由的情况,应按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第七条的规定,由主管税务机关核定销售额★☆♀◆◇。但实际上,这一规定的核心在于判断何为“无正当理由的低价”,是否具有合理的商业目的,是否以减少国家税收利益为主要目的★☆♀◆◇。政府回购价格,是根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定,经过专业的房地产价格评估机构独立◀ ◁ ☀ ☁ 、客观◀ ◁ ☀ ☁ 、公正地出具的评估价格,应当属于具有合理的正当理由的情况,即使对于价格偏低的情况,税务机关也不应该进行纳税调整★☆♀◆◇。


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